[로이슈] "주택 임차권 등기, 다양한 상황에서 활용할 수 있어" - 홍석룡 대표변호사 (2022. 8. 9.)


[로이슈 진가영 기자] 부동산 시장에서 가장 많이 발생하는 갈등을 하나 꼽으라면 단연 임차인과 임대인의 갈등이라 할 수 있다. 특히 주택의 전세계약을 둘러싸고 임대인과 임차인의 의견이 맞지 않아 다양한 다툼이 벌어지곤 하는데, 이러한 갈등의 단순한 의견 차이로 그치지 않고 보증금을 돌려주지 않는 등 매우 심각한 분쟁으로 번질 수 있어 각별히 주의해야 한다.


전세계약이 적법하게 만료되었는데도 불구하고 보증금을 반환 받지 못한 임차인의 사연은 갈수록 많아지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 해마다 전세보증금 반환보증 사고금액이 역대 최고치를 기록하는 상황이다. 부동산 거래 경험이 부족한 20~30대 사회초년생 등이 더욱 큰 피해를 보곤 하는데 요즘에는 ‘깡통전세’를 이용한 전세 사기가 극성을 부리며 임차인의 안정적인 생활을 저해하고 부동산 시장의 거래에도 악영향을 미치고 있다.

전세 임차인들은 대개 주택 임대차 계약이 만료되기 전, 새로 이사할 집을 알아보고 이사하는 날 당일에 기존 집에서 자신의 짐을 모두 빼고 점유를 넘겨주며 보증금을 받아 새로 이사할 집의 임대인에게 지급하곤 한다. 그런데 주택 임대차 보호법에 따라 임대차계약이 적법하게 종료되었는데도 불구하고 임대인이 보증금을 제 때 반환하지 못하면 임차인들은 새로 이사할 집의 보증금을 제대로 치르지 못해 기존 집에도, 새로운 집에도 거주하지 못하는 최악의 상황에 놓이게 된다.

어렵사리 돈을 구해 새로운 집의 보증금을 충당한다 하더라도 받지 못한 보증금의 반환 문제가 남게 된다. 기존 집의 점유 상태를 유지하지 못하고, 새로운 집에 전입신고를 해야 하는 상황에서 보증금 반환에 대한 대항력을 유지할 수 있는 방법은 무엇일까? 이러한 때에는 주택 임차권 등기를 활용하면 된다.

주택 임차권 등기란 기존 집에 대해 임차권 등기 명령을 받음으로써 기존 대항력과 우선변제권을 계속 유지하는 것을 말한다. 임차인은 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하여 접수하면 되는데 최종 결정이 나오기 까지는 약 열흘에서 2주 정도의 기간이 소요된다. 단, 주택 임차권 등기의 효과는 등기가 마쳐진 시점부터 존재하기 때문에 임차권등기명령을 신청하자마자 이사를 나가선 안 되고, 등기가 완료 될 때까지 기다린 후 이사를 나가거나 전출을 해야 한다.

다수의 주택 임차권 등기 명령을 대리해 온 홍석룡 변호사는 “주택 임차권 등기 신청은 임차인이 단독으로 진행할 수 있으며 굳이 임대인에게 이러한 사실을 미리 알리지 않아도 된다. 단, 법원의 결정이 나온 이후에는 임대인에게도 이러한 내용이 송달되고 임대인이 주택임차권등기에 대한 이의 신청을 하여 임차권 등기의 말소를 청구할 수 있어 복잡한 법률 분쟁이 발생할 우려도 존재한다”고 설명했다.

또한 “주택 임차권 등기는 신청한다고 해서 무조건 받아들여지지 않으며, 신청 취지나 이유 등을 꼼꼼하게 기재하여 신청자에게 정당한 권리가 있음을 입증해야 한다. 보증금을 둘러싼 분쟁으로 초조한 마음이 든다 하더라도 정확한 법적 지식과 사례를 근거로 꼼꼼하게 대응해야 문제를 더욱 수월하게 풀어갈 수 있다”고 조언했다.


출처 : 로이슈(https://www.lawissue.co.kr/)