[미디어파인]"주택 임대차 명도 소송, 계약의 적법한 해지•만료 입증하려면" - 홍석룡 대표변호사 (2022. 10. 12.)


[미디어파인 시사칼럼] 주택 임대차 명도 소송은 다양한 민사소송 중에서 가장 빈번하게 발생하는 소송 중 하나다.
민사소송에서는 변론주의 원칙을 따르는데, 말 그대로 당사자가 주장한 사실에 대해서만 법원이 판단을 내리는 것이다.
따라서 임대인은 주택 임대차 보호법에 따라 임대차 계약이 적법하게 만료되었으며 현재 임차인이 불법으로 주택을 점유하고 있다는 사실을 입증해야 하는 부담을 진다.

임대차 계약 기간의 만료는 크게 몇 가지 상황으로 나눌 수 있다.
우선 계약 기간이 만료되며 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 때이다.
주택 임대차 보호법은 임대인이 갱신거절 통지를 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 한다고 정하고 있다.
이 기간에 계약 갱신 거절의 의사를 표명하지 않았다면 묵시적으로 계약을 갱신하는 것이 되며 명도소송을 제기한다 하더라도 임대인이 불리하다.

다만 계약 기간 중 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우 또는 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 주택 임대차 보호법에서 정한 기간에 구애 받지 않고 이러한 사유를 들어 임대차 계약을 해지할 수 있다.

임차인에게는 1회에 한해 계약갱신 청구권이 인정되면서 임대인이 마음대로 계약을 만료하기는 더욱 어려워졌다.
적법한 사유가 있다면 계약갱신 청구권의 행사를 거절할 수 있으나 그렇지 않다면 계약 만료를 주장하기 어렵다.

법적으로 인정되는 계약갱신 청구권 거절 사유는 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 주택 전부나 일부를 임대인 동의 없이 전대한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부나 일부를 멸실해 임대차 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인과 그 직계존속, 직계비속이 실거주 하려는 경우, 주택을 재건축하거나 철거해야 하는 경우 등이 있다.
즉, 임대인은 명도소송에서 이러한 사유가 존재한다는 사실을 입증해야 한다.

임대차 계약이 적법하게 해지 되었다는 점을 입증하기만 한다면 임대인이 명도소송에서 승소하기는 그리 어렵지 않다.

다만 전혀 예상하지 못했던 법적 쟁점이 등장한다면 소송 기간이 길어져 비용의 지출이 커질 수 있으며 승소 후 강제집행을 진행하는 과정에서 여러 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.
예를 들어 도중에 부동산 점유자가 바뀐다면 다시 처음부터 소송을 개시해야 하는 문제가 생기기 때문에, 명도소송을 제기할 때에는 점유이전금지 등 가처분을 신청해 활용해야 한다.

합의나 내용증명 단계에서 문제가 해결되지 않아 명도소송을 진행해야 하는 상황이라면 이미 임대인과 임차인 사이에 생긴 갈등의 골이 깊어져 불필요한 충돌이 발생하기 쉽다.
불법 점유 기간이 늘어나면 늘어날수록 임대인의 손실이 커지므로, 전문가의 조력을 구하여 손해를 최소화 하고 문제를 빠르게 해결할 수 있는 방안을 찾아야 한다.(홍석룡 변호사)






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