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[MBC 생방송 오늘아침] "입구 없는 편의점" 인터뷰 - 홍석룡 대표변호사 (2022. 11. 1.)
(홍석룡 부동산, 임대차관련법 전문 변호사 인터뷰)
1. 임차인의 영업상 이익과 상충하면서까지 조경 면적을 확보한 선례의 있었습니까?
사실 과거부터 자주 발생해온 분쟁 유형입니다.
특히, 비교적 최근에도 아파트에서 상가 소유자의 동의를 받지 않고 상가 출입문 앞에 화단을 조성한 행위로 기소가 된 사례도 있었습니다.
임대인의 목적은 다양하겠지만, 유사한 분쟁들이 더욱 빈번하게 발생하고 있는 추세입니다.
2. "상가 건물이 위법건축물로 지정되어서 건물의 용도변경에 제한을 받았고, 그래서 다른 임차인을 받지 못하기 때문에 편의점 입구에 조경 공간을 조성했다"는 건물소유자 측 주장이 있는데요. 타당한 이야기인가요?
건축법은 건축주가 200제곱미터 이상의 대지면적에 건축을 하는 경우, 용도지역과 건축물의 규모를 고려하여 해당 지역의 조례로 정하는 기준에 따른 조경 의무를 규정하고 있고, 식재(植栽) 기준, 조경 시설물의 종류, 옥상 조경 등도 구체적으로 정하고있습니다.
따라서, 조경의무를 미준수하여 위반건축물 등재가 되었고, 위반 사항 해소를 위하여 편의점 입구에 조경공간을 조성하였다는 건물 소유자 측 주장은, 분명히 타당할 여지도 있습니다.
다만, 건물 소유자의 주장대로 국토교통부에서 고시한 조경 기준에 실제 미달하는지 여부 확인이 선행되어야 하고, 편의점의 유일한 외부출입구에 화단을 만들수 밖에 없었는지에 대해서는 진위 확인이 필요해 보입니다.
3. 위법건축물 복구를 위해서는 임차인 영업에 피해가 있을 수 밖에 없겠네요. 이와 관련한 법적 문제는 없을까요?
전후 사정을 비추어 보았을 때는, 편의점 출입 방해를 야기하는 화단 조성 행위는 불법의 소지가 클 것으로 판단됩니다.
편의점 출입구 앞이 본래 조경 공간으로 설정되어 있었거나 조경면적 충족이 필요한 상황이었다고 하더라도, 우리 법은 수단이 위법한 권리행사 및 자력구제를 원칙적으로 허용하지 않고 있습니다.
즉, 우리 법은 정당한 권리를 보유하고 있고, 그 목적이 정당하다고 하더라도, 과정이나 수단에서의 불법을 허용하지 않고 있습니다.
즉, 권리행사의 과정 또한 적법할 것을 요구하고 있는데요. 법원은 행위자가 정당한 권한을 행사한 것으로 볼 수 있더라도 행위의 내용이나 수단이 사회통념상 허용될 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 위력에 의한 업무방해죄를 인정한 사례도 있습니다.
따라서, 임대인이 편의점 출입구 앞에 화단을 만든 것이 건축법 준수를 위한 것이었다 하더라도, 임차인에 대한 업무방해죄가 성립될 수 있습니다. 결국 건축법 위반 대신 또 다른 불법이 다시 야기될 것으로 보입니다.
4. 편의점 점주가 입은 피해를 보상 받을 수 있는 방법은 없을까요?
사후적으로 피해를 회복하는 방안도 있지만, 우선 현재 영업에 지장을 초래하고 있는 화단을 철거할 수 있는 즉각적인 대응조치를 검토할 필요가 있어 보입니다.
업무방해죄 혐의에 대한 형사 고소와 더불어, 방해금지가처분신청, 민사 손해배상청구가 효과적인 대응수단이 될 수 있을 것으로 보입니다.
특히, 무엇보다 방해금지가처분을 통한다면 건물 외부 출입을 막는 화단 철거할 수 있으므로, 즉각적이고 가장 실효적인 임시조치가 될 수 있습니다.
5. 임차인들이 유사 사례의 재발 방지를 위해서, 상가 임대차계약 체결 전 반드시 확인해야할 것들은 무엇이 있을까요?
상가임대차계약을 체결하는 경우, 무엇보다 등기사항전부증명서와 건축물대장 확인이 필수입니다.
특히, 건물축대장에는 확인된 위반건축 사항이 있다면 위반건축물로 명시되어 있으므로, 반드시 확인이 선행되어야 합니다.
다만, 위반건축물로 등재가 되어 있지 않더라도, 미처 확인되지 못한 위반 사항이 실재하는 경우도 많습니다.
상가 임대차계약 체결 전 임차목적물을 방문하여 육안으로 쉽게 확인할 수 있는 정도의 위반사항들은 직접 확인하고 주변 임차인들에게도 영업상 문제 사항이 있었는지 여부를 탐문 확인하는 것이 필요하겠습니다.
위반건축물의 경우에는 영업허가 취득 등에 중대한 장해가 초래될 수 있습니다.
위반건축물에 대한 상가 임대차계약 체결은 보다 신중에 신중을 기해야 합니다.
출처 : MBC 생방송 오늘아침 ("입구 없는 편의점" 편)
(홍석룡 부동산, 임대차관련법 전문 변호사 인터뷰)
1. 임차인의 영업상 이익과 상충하면서까지 조경 면적을 확보한 선례의 있었습니까?
사실 과거부터 자주 발생해온 분쟁 유형입니다.
특히, 비교적 최근에도 아파트에서 상가 소유자의 동의를 받지 않고 상가 출입문 앞에 화단을 조성한 행위로 기소가 된 사례도 있었습니다.
임대인의 목적은 다양하겠지만, 유사한 분쟁들이 더욱 빈번하게 발생하고 있는 추세입니다.
2. "상가 건물이 위법건축물로 지정되어서 건물의 용도변경에 제한을 받았고, 그래서 다른 임차인을 받지 못하기 때문에 편의점 입구에 조경 공간을 조성했다"는 건물소유자 측 주장이 있는데요. 타당한 이야기인가요?
건축법은 건축주가 200제곱미터 이상의 대지면적에 건축을 하는 경우, 용도지역과 건축물의 규모를 고려하여 해당 지역의 조례로 정하는 기준에 따른 조경 의무를 규정하고 있고, 식재(植栽) 기준, 조경 시설물의 종류, 옥상 조경 등도 구체적으로 정하고있습니다.
따라서, 조경의무를 미준수하여 위반건축물 등재가 되었고, 위반 사항 해소를 위하여 편의점 입구에 조경공간을 조성하였다는 건물 소유자 측 주장은, 분명히 타당할 여지도 있습니다.
다만, 건물 소유자의 주장대로 국토교통부에서 고시한 조경 기준에 실제 미달하는지 여부 확인이 선행되어야 하고, 편의점의 유일한 외부출입구에 화단을 만들수 밖에 없었는지에 대해서는 진위 확인이 필요해 보입니다.
3. 위법건축물 복구를 위해서는 임차인 영업에 피해가 있을 수 밖에 없겠네요. 이와 관련한 법적 문제는 없을까요?
전후 사정을 비추어 보았을 때는, 편의점 출입 방해를 야기하는 화단 조성 행위는 불법의 소지가 클 것으로 판단됩니다.
편의점 출입구 앞이 본래 조경 공간으로 설정되어 있었거나 조경면적 충족이 필요한 상황이었다고 하더라도, 우리 법은 수단이 위법한 권리행사 및 자력구제를 원칙적으로 허용하지 않고 있습니다.
즉, 우리 법은 정당한 권리를 보유하고 있고, 그 목적이 정당하다고 하더라도, 과정이나 수단에서의 불법을 허용하지 않고 있습니다.
즉, 권리행사의 과정 또한 적법할 것을 요구하고 있는데요. 법원은 행위자가 정당한 권한을 행사한 것으로 볼 수 있더라도 행위의 내용이나 수단이 사회통념상 허용될 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 위력에 의한 업무방해죄를 인정한 사례도 있습니다.
따라서, 임대인이 편의점 출입구 앞에 화단을 만든 것이 건축법 준수를 위한 것이었다 하더라도, 임차인에 대한 업무방해죄가 성립될 수 있습니다. 결국 건축법 위반 대신 또 다른 불법이 다시 야기될 것으로 보입니다.
4. 편의점 점주가 입은 피해를 보상 받을 수 있는 방법은 없을까요?
사후적으로 피해를 회복하는 방안도 있지만, 우선 현재 영업에 지장을 초래하고 있는 화단을 철거할 수 있는 즉각적인 대응조치를 검토할 필요가 있어 보입니다.
업무방해죄 혐의에 대한 형사 고소와 더불어, 방해금지가처분신청, 민사 손해배상청구가 효과적인 대응수단이 될 수 있을 것으로 보입니다.
특히, 무엇보다 방해금지가처분을 통한다면 건물 외부 출입을 막는 화단 철거할 수 있으므로, 즉각적이고 가장 실효적인 임시조치가 될 수 있습니다.
5. 임차인들이 유사 사례의 재발 방지를 위해서, 상가 임대차계약 체결 전 반드시 확인해야할 것들은 무엇이 있을까요?
상가임대차계약을 체결하는 경우, 무엇보다 등기사항전부증명서와 건축물대장 확인이 필수입니다.
특히, 건물축대장에는 확인된 위반건축 사항이 있다면 위반건축물로 명시되어 있으므로, 반드시 확인이 선행되어야 합니다.
다만, 위반건축물로 등재가 되어 있지 않더라도, 미처 확인되지 못한 위반 사항이 실재하는 경우도 많습니다.
상가 임대차계약 체결 전 임차목적물을 방문하여 육안으로 쉽게 확인할 수 있는 정도의 위반사항들은 직접 확인하고 주변 임차인들에게도 영업상 문제 사항이 있었는지 여부를 탐문 확인하는 것이 필요하겠습니다.
위반건축물의 경우에는 영업허가 취득 등에 중대한 장해가 초래될 수 있습니다.
위반건축물에 대한 상가 임대차계약 체결은 보다 신중에 신중을 기해야 합니다.
출처 : MBC 생방송 오늘아침 ("입구 없는 편의점" 편)
